Passaggio di proprietà casa tra familiari: quanto costa?

Il passaggio di proprietà di una casa tra familiari è un'operazione che può essere dettata da diverse motivazioni, come una successione, una donazione o una semplice vendita. Questa operazione comporta diversi costi, che è bene conoscere e prevedere in anticipo. Per esempio, sottoscrivere un’assicurazione casa è una spesa a volte molto impattante. Ma ci sono altre spese da sostenere?

In questo approfondimento cercheremo di fare chiarezza sui diversi fattori che influenzano le spese, fornendo una panoramica generale dei costi coinvolti.

Passaggio di proprietà casa tra familiari: di cosa si tratta

Il passaggio di proprietà di una casa  tra familiari consiste nel trasferimento della titolarità di un bene immobile da un soggetto (il venditore o il donatore) a un altro soggetto (l’acquirente o il donatario). Quest’ultimo è legato al primo da un vincolo di parentela. Il trasferimento può avvenire attraverso diverse modalità, come la vendita, la donazione o la successione.

Il passaggio implica quindi, di fatto, il trasferimento formale della proprietà dell'immobile da un familiare all'altro e richiede la stipula di atti legali, spesso supportati da un notaio.

I fattori che incidono sul costo

I costi legati al passaggio di proprietà di un immobile tra familiari sono influenzati da diversi fattori, tra cui:

• tipo di immobile: se si tratta della prima casa o di una seconda casa;
• tipologia di trasferimento: se avviene tramite vendita, successione o donazione;
• valore dell’immobile: il valore catastale e quello di mercato influenzano l’importo delle imposte;
• regione: le aliquote delle imposte possono variare leggermente da regione a regione;
• competenze professionali: gli onorari del notaio e di eventuali consulenti possono incidere sul costo totale dell’operazione.

Andiamo ad analizzare nel dettaglio alcuni dei principali fattori sopra elencati.

Tipo di immobile

Il tipo di immobile, ovvero una prima casa o seconda casa, incide sul calcolo dell’imposta di registro. Generalmente, per la prima casa si applicano aliquote ridotte rispetto alla seconda casa.

Tipologia di trasferimento: vendita, successione o eredità

La modalità di trasferimento scelta influisce notevolmente sui costi:

• vendita: in questo caso si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre agli onorari del notaio;
• successione o eredità: le imposte da pagare variano in base al grado di parentela e al valore dell’immobile;
• donazione: anche in questo caso le imposte dipendono dal grado di parentela e dal valore dell’immobile.

A differenza della donazione, la vendita di un immobile a un familiare offre una garanzia immediata e inoppugnabile del passaggio di proprietà. Questo permette di tutelarsi da eventuali contestazioni future e di assicurare una pianificazione patrimoniale solida. Inoltre, la vendita permette di personalizzare le modalità di pagamento, offrendo una maggiore flessibilità rispetto alla donazione.

Onorari del notaio

Gli onorari del notaio sono un'altra componente significativa dei costi. Il notaio è responsabile della redazione e della registrazione degli atti necessari per il passaggio di proprietà. I costi notarili possono variare in base al valore dell'immobile e alla complessità dell'operazione.

Quanto costa il passaggio di proprietà per prima casa

Il passaggio di proprietà per una prima casa   può beneficiare di diverse agevolazioni fiscali. Ad esempio, l'imposta di registro può essere ridotta al 2% del valore catastale dell'immobile, anziché essere al 9% standard. Tuttavia, ci saranno ancora da sostenere gli onorari del notaio e le spese amministrative, che possono portare il costo complessivo a diverse migliaia di euro.

In particolare, per la prima casa dobbiamo tenere in conto anche dell'imposta ipotecaria pari a 50 euro e dell'imposta catastale, sempre di 50 euro.

Supponiamo che il valore catastale della prima casa sia di €150.000. I costi principali da considerare sono:

• Imposta di registro: per l'acquisto della prima casa, l'imposta di registro è del 2% del valore catastale. Quindi, €150.000 x 2% = €3.000.
• Imposta ipotecaria: una tassa fissa di €50.
• Imposta catastale: una tassa fissa di €50.
• Onorario del notaio: questo importo è variabile, ma supponiamo che sia di €1.500.

Totale: €3.000 + €50 + €50 + €1.500 = €4.600.

Quindi, il costo totale del passaggio di proprietà per una prima casa in questo esempio sarebbe di €4.600.

Quanto costa il passaggio di proprietà per seconda casa

Il passaggio di proprietà per una seconda casa   non gode delle stesse agevolazioni fiscali previste per la prima casa. L'imposta di registro è generalmente il 9% del valore catastale dell'immobile. Anche in questo caso, bisogna considerare gli onorari del notaio e altre spese amministrative, che aumentano il costo totale dell'operazione.

In particolare, il passaggio in caso di seconda casa prevede anche un'imposta ipotecaria che corrisponde al 2% del valore dell’immobile, e un'imposta catastale pari all’1% del valore dell’immobile.

Supponiamo che il valore catastale della seconda casa sia di €200,000. I costi principali da considerare sono:

1. Imposta di registro: 9% del valore catastale. Quindi, €200,000 x 9% = €18.000.
2. Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale. Quindi, €200,000 x 2% = €4.000.
3. Imposta catastale: 1% del valore catastale. Quindi, €200,000 x 1% = €2.000.
4. Onorario del notaio: Questo può variare, ma supponiamo che sia di €1.500.

Totale: €18,000 + €4,000 + €2,000 + €1,500 = €25.500.

Quindi, il costo totale del passaggio di proprietà per una seconda casa in questo esempio sarebbe di €25.500.

Quanto costa il passaggio di proprietà per donazione casa?

Nel caso di una donazione, è necessario stipulare un atto notarile che trasferisca la proprietà. Le donazioni tra familiari possono beneficiare di esenzioni o riduzioni fiscali, ma è comunque necessario pagare le imposte di donazione.

In particolare, ai sensi del Testo Unico del 31/10/1990 n° 346, l'imposta sulle donazioni è commisurata al valore del bene trasferito. Per le donazioni di immobili, l'aliquota ordinaria è pari al 4% per i valori superiori a un milione di euro. Tuttavia, nel caso di donazioni tra fratelli e sorelle, l'aliquota si innalza al 6% per i beni immobili il cui valore supera i 100.000 euro.

Quando si decide di regalare un immobile, sorge spontanea una domanda: chi si fa carico delle spese necessarie per il passaggio di proprietà? La risposta, secondo la legge, è chiara: a pagare sono coloro che ricevono in dono la casa, ovvero i donatari. Oltre all'imposta di donazione, queste spese includono:

• imposta di registro: per calcolarla, è necessario moltiplicare il 5% della rendita catastale per il coefficiente fisso. Quest’ultimo varia sulla base della categoria catastale a cui l’immobile appartiene;
• imposta ipotecaria pari a 200 euro in caso di passaggio di proprietà di un immobile registrato come prima casa;
• imposta di bollo pari a 230 euro;
• diritti sulla trascrizione ipotecaria pari a 90 euro;
• imposta catastale pari a 200 euro.

Supponiamo che il valore catastale della casa sia di €200.000 e che il donatario (chi riceve la donazione) sia un figlio; quindi, rientra nella franchigia prevista per i parenti di primo grado. Ecco i costi principali da considerare:

1. Imposta di donazione: per i parenti di primo grado (figli, genitori), esiste una franchigia di €1.000.000. Quindi, nel nostro esempio, non ci sarà imposta di donazione da pagare.
2. Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale. Quindi, €200.000 x 2% = €4.000.
3. Imposta catastale: 1% del valore catastale. Quindi, €200.000 x 1% = €2.000.
4. Onorario del notaio: questo può variare, ma supponiamo che sia di €2.000.

Totale: €4.000 + €2.000 + €2.000 = €8.000.

Quindi, nel nostro esempio, il costo totale del passaggio di proprietà per donazione della casa sarebbe di €8.000.

Quanto costa il passaggio di proprietà per successione?

Infine, il trasferimento della proprietà di beni immobili a seguito di decesso non è automatico.  Ai sensi del Decreto Legislativo 346/1990, gli eredi sono tenuti a presentare una dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate entro dodici mesi dalla data del decesso al fine di perfezionare il passaggio di proprietà, pagando l'imposta di successione (4% per i familiari in linea diretta, 6% per i familiari di seconda linea, e 8% per tutti gli altri soggetti). Anche in questo caso, gli onorari del notaio e altre spese amministrative contribuiscono al costo complessivo.  

Supponiamo  che la casa abbia un valore catastale di €250.000. Ecco i costi principali da considerare:

1. Imposta di successione: l'importo varia in base al grado di parentela e al valore dell'eredità. Supponiamo che l'erede sia un figlio e quindi rientri nella franchigia di €1.000.000, per cui non ci sono imposte di successione da pagare.
2. Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale. Quindi, €250.000 x 2% = €5.000.
3. Imposta catastale: 1% del valore catastale. Quindi, €250.000 x 1% = €2.500.
4. Onorario del notaio: questo può variare, ma ipotizziamo un costo di €2.000.

Totale: €5.000 + €2.500 + €2.000 = €9.500.

Quindi, nel nostro esempio, il costo totale del passaggio di proprietà per successione ereditaria sarebbe di €9.500.

In conclusione, il trasferimento di proprietà immobiliare tra familiari, se ben gestito, può essere una soluzione efficace e vantaggiosa per entrambe le parti coinvolte. Assicurati sempre di essere ben informato e supportato da esperti durante il processo.

FAQ

Quanto costa un notaio per un passaggio di proprietà?

Il costo del notaio per un passaggio di proprietà varia in base a diversi fattori, tra cui il valore dell'immobile, la complessità dell'operazione e le tariffe del singolo professionista. In generale, si aggira intorno all'1-2% del valore dell'immobile, ma è sempre consigliabile richiedere un preventivo dettagliato al notaio.

Quanto costa il passaggio di proprietà casa da padre in figlio?

Il costo del passaggio di proprietà da padre in figlio dipende dalla tipologia di atto (vendita, donazione o successione) e dal valore dell'immobile. In caso di donazione o successione, oltre alle imposte, si applicano anche le tasse ipotecaria e catastale. Per una stima precisa è necessario rivolgersi a un professionista.

Quanto si paga per il passaggio di proprietà di una casa?

Il costo totale per il passaggio di proprietà di una casa può variare tra i 2.000 e i 4.000 euro, considerando onorari notarili, imposte e spese amministrative, oltre che la tipologia di immobile (prima o seconda casa).

Quanto costa il passaggio di proprietà di una casa tra fratelli?

Il costo del passaggio di proprietà tra fratelli è simile a quello di una vendita tra privati, ma con alcune differenze nelle aliquote delle imposte. Anche in questo caso, il costo finale dipende dal valore dell'immobile e dalle specifiche della transazione.